Vedtekter Sameiet Strømmen Torg

Publisert 05-02-2021

VEDTEKTER FOR SAMEIET STRØMMEN TORG 2010 STRØMMEN

Sist endret på årsmøte 09.04.19


§ 1

NAVN OG FORMÅL

Eierseksjonssameiet Strømmen Torg (heretter sameiet) har forretningskontor i Skedsmo kommune.
Sameiet består av 79 boligseksjoner og 4 næringsseksjoner i henhold til seksjonsbegjæring tinglyst den 26.08.2004

Bebyggelsen og tomten, gnr 77, bnr 1601 i Skedsmo kommune, er organisert som et kombinert sameie. For hver seksjon er det fastsatt en sameiebrøk som uttrykker sameieandelens størrelse.

Sameiet har til formål å ivareta seksjonseiernes fellesinteresser og administrasjon av eiendommen gnr 77, bnr 1601 i Skedsmo kommune, med fellesanlegg av enhver art.

Sameiet forplikter seg, sammen med Folkets Hus, gnr 77, bnr 640, til å delta i et felles organ for konfliktløsninger.


§ 2

ORGANISERING AV SAMEIET OG RÅDERETT

Seksjonen kan ikke skilles fra deltagerinteressen i sameiet.
Hver seksjonseier har hjemmel til sin seksjon, med rett til bruk av den leilighet eller det næringslokale som er knyttet til bruksenheten.

Alle boligseksjonene disponerer en bod hver i kjelleren.
Leilighetene 214, 218, 220, 221, 314, 318, 320, 321, 323, 414, 418, 420, 421, 422, og 423 disponerer ikke parkeringsplass i kjelleren. Alle øvrige boligseksjoner har parkeringsplass i kjelleren. Parkeringsplassene skal være merket med leilighetsnummer. Bod og rett til parkeringsplass følger seksjonen ved eierskifte.

Næringsseksjonene får bruksrett til parkeringsplasser i kjeller etter nærmere anvisning.
Parkeringsplasser på bakkenivå disponeres av Sameiet og Folkets Hus (gnr 77, bnr 640) etter nærmere regler.

Parkeringsplassene i garasjen har nå fått infrastruktur som gjør det mulig for alle med parkeringsplass å få installert ladeplass. Dette kan bestilles for egen regning gjennom styret som formidler bestillingen.
Monterte ladere på «gammelt» system kan kjøpes av oppstillingsplassens eiere.
Leilighet 316 og 322 har takket ja til dette.
 
Personer med nedsatt funksjonsevne kan kreve at styret pålegger en annen seksjonseier å bytte parkeringsplass. Bytteretten gjelder bare dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet. Retten til å bruke en tilrettelagt plass varer så lenge et dokumentert behov er til stede. Retten gjelder bare parkeringsplasser som i vedtak etter plan- og bygningsloven er krevet opparbeidet til bruk av personer med nedsatt funksjonsevne. Denne vedtektsbestemmelsen kan ikke endres uten at samtlige seksjonseiere uttrykkelig sier seg enige. Kommunen har vetorett mot endringen.

 Hver seksjonseier plikter å overholde bestemmelsene som følger av oppdelingsbegjæringen, lov om eierseksjoner, disse vedtekter samt eventuelle generelle ordensregler fastsatt av årsmøtet.

Bruksenheten og fellesarealene kan bare nyttes i samsvar med formålet, og må ikke nyttes slik at det er til unødig eller urimelig ulempe for brukerne av de øvrige seksjoner.

Fellesanleggene må ikke, av den enkelte seksjonseier, brukes på en måte som hindrer de øvrige seksjonseierne i den bruk av anleggene som er avtalt eller forutsatt.  Både utvendige og innvendige bygningsmessige forandringer eller installasjoner skal meldes til styret.

Tomten og alle deler av bebyggelsen som ikke etter oppdelingen omfattes av bruksenhetene med enerett til bruk, er fellesarealer.  Til fellesarealene hører således hele bygningskroppen med vegger, inngangsdører, vinduer, trapperom, ganger og andre fellesrom. Stamledningsnettet for vann og avløp fram til avgreiningspunktene til de enkelte bruksenheter og elektrisitet fram til bruksenhetenes sikringsskap, er fellesanlegg.  Det samme er innretninger og installasjoner som skal tjene seksjonseiernes felles behov.

Ledninger, rør og liknende installasjoner kan føres gjennom bruksenheten hvis det ikke er til vesentlig ulempe for seksjonseieren.
Seksjonseieren skal gi adgang til bruksenheten for nødvendig ettersyn og vedlikehold av installasjonene.

Utvendige antenner, herunder parabolantenner er ikke tillatt oppsatt.

Sameiet kan utarbeide husordensregler.


§ 3

FELLESUTGIFTER

Fellesutgifter er utgifter ved eiendommen som ikke direkte er knyttet til den enkelte bruksenhet. Fellesutgiftene skal fordeles etter størrelsen på sameiebrøkene.
Den del av fellesutgiftene som naturlig tilhører den enkelte seksjon skal belastes denne.
De andre seksjonseierne har lovbestemt panterett i seksjonen for krav mot seksjonseieren som følger av sameierforholdet.
Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet da tvangsdekning besluttes gjennomført.
Panteretten omfatter også krav som skulle ha vært betalt etter at det er kommet inn en begjæring til namsmyndighetene om tvangsdekning. 

Eier av boligseksjon og eier av næringsseksjon betaler sin andel av felleskostnadene forskuddsvis hver måned.
Sameiet tegner forsikring på vegne av alle seksjonseierne. Den enkelte seksjonseier dekker forsikring av eget innbo og bygningsmessig innredning.


§ 4

VEDLIKEHOLD

Innvendig vedlikehold av egen seksjon samt andre rom som hører under seksjonen, påhviler fullt ut for egen regning den enkelte seksjonseier.
Innvendige vann- og avløpsledninger omfattes av vedlikeholdsplikten til og med forgreiningspunktet inn til seksjonen, og elektriske ledninger til og med seksjonens sikringsboks.
Seksjonseieren er ansvarlig for å holde seksjonen oppvarmet, slik at rør ikke fryser.
Seksjonseieren skal vedlikeholde bruksenheten slik at skader på fellesarealene og andre bruksenheter forebygges, og slik at de øvrige seksjonseierne slipper ulemper. Vedlikeholdsplikten omfatter også eventuelle tilleggsdeler til bruksenheten. Nærmere innhold av seksjonseiers plikter følger av eierseksjonsloven § 32.

Ytre vedlikehold av eiendommen med bygninger, fellesrom, fellesarealer, anlegg og utstyr, herunder trappeoppganger og inngangsdører til oppgangene er sameiets ansvar.

Næringsseksjonene har eneansvar for vedlikehold av følgende:

• Parkeringsarealer inne og ute som næringsseksjonene har enerett til bruk av.
• Utvendig fasade på næringsdelen (eks. boligdelens innganger)
• Innvendig fellesarealer til næringsdelen
• Tekniske anlegg som utelukkende betjener næringsdelen

Kostnadene fordeles mellom næringsseksjonene slik som angitt i vedlegg til disse vedtekter.

Boligseksjonene har eneansvar for vedlikehold av følgende:

• Parkeringsarealer som boligseksjonene har enerett til bruk av.
• Utvendige fasader på boligdelen (alle etasjer og boligdelens innganger)
• Innvendige fellesarealer i boligdelen
• Tekniske anlegg som utelukkende betjener boligdelen.

Alt vedlikehold av fellesarealer og fellesanlegg som ikke er nevnt ovenfor påhviler seksjonseierne i fellesskap. Dette gjelder også de deler av tomten som ikke er opparbeidet til parkering.
Seksjonseierne kan benytte taket over deler av næringsseksjonene som uteareal (Lyskuppel).
Vedlikehold av overlystak dekkes av næringsseksjonene.
 Eventuelle merkostnader for vedlikehold av dette taket som følge av bruk, bæres av boligdelen alene.

Vedlikehold og reparasjon av heiser belastes boligseksjonene med 90 % av kostnadene og 10 % på næringsseksjonene.

Avfall må legges i eiendommens søppelkasser.  Avfall fra næringsseksjonene av ekstraordinært omfang eller karakter må leietageren selv besørge fjernet for egen regning.

Leietagere i Folkets Hus (gnr 77, bnr 640) skal legge avfall av ordinært omfang i søppelkassene.

Vedlikeholdskostnader for utvendig gårdsplass og uteområder for øvrig fordeles med 50 % på næringsdelen og 50 % på boligseksjonene.


§ 5

VEDLIKEHOLDSFOND

Årsmøtet skal påse at det avsettes til fond til dekning av fremtidige vedlikeholdsutgifter, påkostninger eller andre fellestiltak på eiendommen.
De beløp seksjonseierne skal innbetale til fondet innkreves i den månedlige betaling til dekning av fellesutgiftene.

Sameiet kan avsette midler til et vedlikeholdsfond. Inntil vedlikeholdsfondet anses tilfredsstillende, innkreves etter styrets skjønn et tillegg, stort inntil 10 % av årsbudsjettet.


§ 6

REGISTRERING AV SEKSJONSEIERE

Erverver og leier av seksjon må meldes til styret for registrering.


§ 7

STYRET

Sameiet skal ha et styre som skal bestå av en leder, 4 medlemmer og 2 varamedlemmer. Leder velges av og blant samtlige seksjonseiere. Boligdelen og næringsdelene velger hver 2 styremedlemmer og et varamedlem.

Valgene foregår på årsmøtet og skjer ved alminnelig flertall. Leder og varamedlemmer velges for et år av gangen. Styremedlemmene velges for 2 år av gangen, men slik at bare halvparten skiftes hvert år.

Styret velger selv et av styremedlemmene til nestleder. Kun fysiske personer kan være styremedlemmer.

Styret skal melde sameiet til foretaksregisteret etter bestemmelsene i eierseksjonslovens § 19


§ 8

STYRETS KOMPETANSE

Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen, og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i årsmøtet.
Styret har herunder i samsvar med lov om eierseksjoner å treffe alle bestemmelser som ikke loven eller vedtektene har lagt til årsmøtet.

Avgjørelser som kan tas av et vanlig flertall i årsmøtet, kan også tas av styret om ikke annet følger lov eller vedtekter eller seksjonseiernes vedtak i det enkelte tilfelle.

I felles anliggender og ved salg, pantsettelse eller bortfeste, representerer styret seksjonseierne og forplikter dem ved sin underskrift.
Lederen og ett styremedlem i fellesskap forplikter sameiet og tegner sameiets navn. 
Styret kan gi prokura.


§ 9

OM STYREMØTE

Styreleder skal sørge for at det avholdes styremøter så ofte som det trengs.
Et styremedlem eller forretningsfører kan kreve at styret sammenkalles.
Styret kan treffe vedtak når mer enn halvparten av medlemmene er tilstede.
Vedtak treffes med alminnelig flertall. Ved stemmelikhet gjør lederens stemme utslaget.
De som stemmer for et vedtak, må likevel utgjøre mer enn en tredjedel av styremedlemmene.

Alle styremøter skal innkalles skriftlig med minimum en ukes varsel. Forfall meldes omgående til forretningsfører som sørger for å innkalle varanmedlem.

Styremøtene ledes av styrelederen.  Er ikke styreleder tilstede, og det ikke er valgt noen nestleder, skal styre velge en møteleder.
Styret skal føre protokoll over sine forhandlinger og protokollen skal underskrives av de fremmøtte styremedlemmer.


§ 10

ÅRSMØTE

Den øverste myndighet i sameiet utøves av årsmøtet. Ordinært årsmøte holdes hvert år innen utgangen av juni måned.
Ekstraordinært årsmøte skal holdes når styret finner det nødvendig, eller når minst to seksjonseiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene krever det, og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet.

Innkalling til årsmøtet skal skje skriftlig med varsel på minst åtte dager, høyst tjue dager.
Ekstraordinært årsmøte kan, om det er nødvendig, innkalles med kortere frist som likevel skal være minst tre dager.

Styret skal på forhånd varsle seksjonseierne om dato for møtet og om siste frist for innlevering av saker som ønskes behandlet.
Alle seksjonseierne har rett til å delta i årsmøtet, med forslags-, tale- og stemmerett.
Styreleder og forretningsfører plikter å være til stede på årsmøtet, med mindre der er åpenbart unødvendig eller det foreligger gyldig forfall.
Revisor og ett ekstra husstandsmedlem fra hver boligseksjon, styremedlemmer og leiere av boligseksjoner, har rett til å være til stede på årsmøtet og rett til å uttale seg.
Seksjonseierne har rett til å møte med fullmektig. Fullmektigen skal legge frem skriftlig og datert fullmakt.  Fullmakten anses å gjelde førstkommende årsmøte, med mindre annet fremgår.
Seksjonseiere har rett til å ta med rådgiver. Rådgiveren har rett til å uttale seg dersom årsmøtet gir tillatelse.

Skal et forslag, som etter lov om eierseksjoner eller vedtektene må vedtas med minst to tredjedels flertall, kunne behandles, må hovedinnholdet være angitt i innkallingen.

Blir årsmøtet som skal holdes etter loven, vedtekter eller vedtak på årsmøtet, ikke innkalt, kan en seksjonseier, et styremedlem eller forretningsfører kreve at skifteretten snarest, og for seksjonseiernes felles kostnad, innkaller til årsmøte.

Det skal under møtelederens ansvar føres protokoll over de saker som behandles og alle vedtak som treffes av årsmøtet. Protokollen leses opp før møtets avslutning og underskrives av møtelederen og minst ett av de tilstedeværende seksjonseierne valgt av årsmøtet. Protokollen skal holdes tilgjengelig for seksjonseierne.

Senest en uke før årsmøtet skal styrets årsberetning, regnskap og eventuell revisjonsberetning sendes ut til alle seksjonseiere med kjent adresse. Dokumentene skal også være tilgjengelige i årsmøtet.

I årsmøtet har eierne av boligseksjonene en stemme hver, til sammen 79 stemmer. Næringsdelen har 46 stemmer som fordeler seg slik:

Seksjon 101       10 stemmer
Seksjon 102       32 stemmer
Seksjon 103        2 stemmer
Seksjon 104        2 stemmer

Bare boligdelen har stemmerett i anliggender som bare gjelder disse og tilsvarende for næringsseksjonene

Ingen kan delta i en avstemning om
 

1. et søksmål mot en selv eller ens nærstående

 

1. ens eget eller ens nærståendes ansvar overfor sameiet

 

1. et søksmål mot andre eller andres ansvar overfor sameiet dersom egen interesse i saken er vesentlig og kan stride mot sameiets interesser

 

1. pålegg eller krav etter eierseksjonsloven §§ 38 og 39 som er rettet mot en selv eller ens nærstående.

Dette gjelder også for den som opptrer ved eller som fullmektig.


§ 11

SAKER SOM SKAL BEHANDLES PÅ ORDINÆRT ÅRSMØTE

På det ordinære årsmøtet skal disse saker behandles:

• Konstituering
• Styrets årsberetning
• Styrets regnskapsoversikt for foregående kalenderår til eventuell godkjenning
• Valg av styremedlemmer
• Andre saker som er nevnt i innkallingen
• Behandle og godkjenne budsjett
• Fastsette godtgjørelse til styret og revisor.

§ 12

MØTELEDELSE OG INNKALLING
Årsmøte skal ledes av styrelederen med mindre årsmøtet velger en annen møteleder som ikke behøver å være seksjonseier.
Med de unntak som følger av lov eller vedtekter avgjøres alle saker med alminnelig (simpelt) flertall av de avgitte stemmer.
Ved stemmelikhet foretas loddtrekning.

Det kreves to tredjedel flertall av de avgitte stemmer til vedtak om:
 

• Ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i sameiet går utover vanlig forvaltning eller vedlikehold.
• Omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter
• Salg, kjøp, bortleie eller leie av fast eiendom, herunder seksjon i sameiet som tilhører eller skal tilhøre seksjonseierne i fellesskap
• Andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går utover vanlig forvaltning
• Samtykke til endring av formål for bruksenheter og til reseksjonering som medfører økning av det samlede stemmetall
• Tiltak som har sammenheng med seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser og som går utover vanlig forvaltning og vedlikehold, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for seksjonseierne på mer enn 5 prosent av de årlige fellesutgiftene.

Vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen, samt vedtak som innebærer vesentlige endringer av sameiets karakter, krever at samtlige seksjonseiere uttrykkelig sier seg enig.


§13

REVISJON OG REGNSKAP

Sameiets revisor velges av årsmøtet og tjenestegjør inntil ny revisor velges.  Styret skal sørge for ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel.

Sameier med 21 eller flere seksjoner skal ha en eller flere statsautoriserte eller registrerte revisorer.  Det samme gjelder sameier med 9 eller flere seksjoner, der mindre enn tre fjerdedeler er boligseksjoner.  I slike sameier skal styret sørge for at det blir ført regnskap og utarbeidet årsoppgjør etter reglene i regnskapsloven.


§ 14

FORRETNINGSFØRER

Sameiet skal ha forretningsfører.

Det hører inn under styret å ansette forretningsfører og andre funksjoner, gi instruks for dem, fastsette deres lønn, føre tilsyn med at de oppfyller sine plikter, samt si dem opp eller gi dem avskjed.

Ansettelsen kan bare skje på oppsigelse med en oppsigelsesfrist som ikke må overstige seks måneder.


§ 15

MISLIGHOLD

Hvis en seksjonseier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine forpliktelser, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen, jmfr. Eierseksjonsloven  § 38.
Advarsel skal gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir styret rett til å kreve seksjonen solgt.
Pålegget om salg skal gis skriftlig og opplyse om at seksjonen kan kreves solgt ved tvangssalg hvis pålegget ikke er etterkommet innen en frist som ikke skal være kortere enn seks måneder fra pålegget blir mottatt.

Som vesentlig mislighold regnes blant annet en seksjonseier ikke betaler sin andel av fellesutgiftene etter skriftlig varsel med minst fjorten dagers frist for betaling.


§ 16

FRAVIKELSE

Medfører seksjonseiers oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen eller er seksjonseiers oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan sameiets styre kreve fravikelse av seksjonen etter tvangsfullbyrdelseslovens kapitel 13, jmfr lov om eierseksjoner § 39.


§ 17

BYGNINGSMESSIGE ARBEIDER

Utskifting av vinduer og ytterdører, oppsetting av markiser, endring av fasadekledning, endring av utvendige farger etc., skal skje etter samlet plan for bygningen og etter forutgående godkjenning av styret.

Tilbygg og andre arbeider som skal meldes til bygningsmyndighetene, må godkjennes av styret før byggemelding kan sendes.  Hvis det søkes om endringer av ikke uvesentlig betydning for de øvrige seksjonseierne, skal styret forelegge spørsmålet for årsmøtet til avgjørelse.

All utvendig varme- og sollysdemping skal være enhetlig og godkjennes av styret.


§ 18

ENDRING AV VEDTEKTENE

Endringer i sameiets vedtekter kan besluttes av årsmøtet med minst to tredjedeler av de avgitte stemmer.


§ 19

FORHOLDET TIL LOV OM EIERSEKSJONER

For såvidt ikke annet følger av disse vedtekter, eller når vedtektene strider mot eierseksjoneringsloven, gjelder reglene i lov om eierseksjoner av 16.06.2017 nr. 65.


§ 20

BRUK AV BRUKSENHETER OG FELLESAREALER

Fellesarealene tilknyttet boligseksjonen disponeres av boligseksjonen alene.
Tilsvarende skal næringsseksjonene alene disponere fellesarealene i 1. etasjens næringsdel.

Bruksrett til parkeringsplasser og boder i garasjekjeller som ikke tilhører noen seksjon som tilleggsdel, skal disponeres av Folkets Hus, gnr 77, bnr 640.

Årsmøtet kan vedta og endre husordningsregler med vanlig flertall av de avgitte stemmer. Seksjonseierne plikter å følge de husordningsregler som til enhver tid er fastsatt.  Brudd på husordningsreglene anses som brudd på seksjonseiernes forpliktelser overfor sameiet.


§ 21

MIDLERTIDIG ENERETT TIL BRUK AV DELER AV FELLESAREAL

I medhold av eiersl. § 25 sjette ledd fastsettes følgende enerettsbestemmelser:

Næringsseksjonen skal ha enerett til å bruke innvendig fellesareal i næringsdel.
Boligseksjonene skal ha enerett til å bruke innvendig fellesareal i boligdelen.

Bruk av utvendig parkering er regulert i husordensreglenes punkt 5.


§ 22

VIDEOOVERVÅKING

Sameiet videoovervåker innkjøringen til garasjen og området umiddelbart innenfor garasjeporten.